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二手房 购房指南

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发表于 2013-1-20 22:15:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
购二手房,最重要是认真审查房屋产权的完整可靠性。卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。


选购二手房注意事项
房屋手续是否齐全 房屋产权是否明晰
交易房屋是否在租 土地情况是否清晰
市政规划是否影响 福利房屋是否合法
单位房屋是否侵权 物管费用是否拖欠
中介公司是否违规 合同约定是否明确
 楼主| 发表于 2013-1-20 22:16:34 | 显示全部楼层
提醒:二手房交易十项注意

      (1.)房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (2.)房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (3.)交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (4).土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (5.)市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  (6).福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (7.)单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  (8)物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  (9).中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  (10.)合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
 楼主| 发表于 2013-1-20 22:17:11 | 显示全部楼层
购买二手房要注重家庭整体需求

   

近两年,在大连的房地产市场上,二手房凭借其地段、品质、性价比等优势受到越来越多购房者的关注,二手房市场出现了供不应求的繁荣景象。那么,购房者应该根据什么来选择二手房呢?最重要的一点就是要考虑到家庭的整体需求,当然,如果要照顾每一个家庭成员的需求也并非一件易事。我们只能从实际出发,发掘出家庭的共同需求,以此来作为购买二手房的参考。

    现在大连每个区域的二手房都有不同的特点,比如机场附近会有很多军产的房子,价格相对来说会便宜很多;环境优美,青山绿水环绕中的西山水库风景区,价格也相对合理。这就要根据自己家庭的实际情况来选择地点合适、价格合理、适合居住的好房子了。

    购买二手房需要考虑的因素有家庭成员上班的便利性、孩子上学的便利性以及老人就医或其他需求的便利性。要综合考虑家庭成员上班的成本,根据不同家庭成员上班的时间和便利性来取一个适中的地点。如果家庭成员中有正在上学的子女,则需要同时考虑子女上学的便利性。看子女上学需要多长时间,由此设计出最佳的出行路线。如果家庭成员中有需要经常就医的老人,还要考虑区域内是否有适合的医院,或达到定点就医医院的交通便利程度。

  社区配套成熟度也是衡量房屋性价比的一个重要指标,它直接影响入住后生活的便利性、舒适度和安全性。大连市区的二手房社区大都较完善,许多小区的环境很好,居住很舒适,生活配套也很齐全。社区配套设施正越来越多的受到人们关注,比如说教育设施、医疗设施、康体设施等等,对于这些设施,不同家庭成员有不同的需要,在选房时需要兼顾这些需要。

  在格局的选择上,也要充分考虑到家庭需求。首先,各居室朝向以南北为宜,卧室和客厅至少有一间南向。购房者需要从家庭成员生活空间的角度选择户型,主要从家庭成员的个人家居生活空间和共同家居生活空间两个方面来考虑。个人家居生活空间主要表现为是否需要独立的卧室或书房,对卧室或书房是否有朝向、采光、面积等方面的要求。在朝向上,优先选择主要居住房间与客厅朝南,如家中有老人或儿童,要优先保障老人和儿童的房间朝南。家庭共同生活空间主要是指客厅和餐厅。对于客厅的选择,如果有社交频繁的情况,或家庭偏好于集体娱乐活动的,宜选择大客厅以便有足够的空间满足这些需要。如果没有这些特殊要求,则不应盲目追求大客厅。

    购买二手房是家庭消费,与家庭各个成员的生活息息相关,祝愿每个家庭都找到满意的房子。
 楼主| 发表于 2013-1-20 22:18:06 | 显示全部楼层
购买二手房必须了解的真相

现在有不少消费者的购房目标已经转向了二手房,但是在二手房交易中,有三个极易出现的交易陷阱,提醒您要留心了。

找房,本该是件简单的事,是什么原因让它变复杂?

――因为虚假房源信息多,众里寻它千百度

您是否在找房过程中,经常遇到――“您看的房子已经卖出去了,我们这还有一套差不多的……”。您不禁心生疑惑:难道现在的房子真那么抢手?找个房子怎么那么难?其实,找房并没有那么困难,但如果您看到的是虚假房源信息,情况就不妙了!

您也许心中会忿忿不平,为什么会有这么多虚假信息?二手房交易涉及金额较大,为了需求交易的安全,房主们更倾向于选择口碑好、规模大、信誉度高的公司进行代理售房。而那些不规范的公司、实力弱的小公司由于规模小,门店少,覆盖面窄,难以获得房主的信任,因此房源量少,不得不打出虚假房源来吸引买房人,再通过手中掌握的这些求购信息去找房源,而这时求购者变成了他们手中吸引房主的砝码。

如果您怕受到虚假信息的干扰,可以上网查询房源信息,每一条信息均经过网站客服人员的严格核查,保证信息均属于真实有效的个人房源。

    看房,本该是件轻松的事,是什么原因让它变麻烦?

――因为无效看房次数多,乱花渐醉迷人眼

您是否在看房时,经常遇到“其实,一看那套房子的外观我就决定放弃了……”每每满怀希望地去看房时,却如同被波了冷水。您不禁心中懊悔:要是早知道房子这么老旧,您根本就不会千里迢迢来看房了。

这是什么原因呢?一方面,大部分房源信息都只提供简单的文字介绍,对于买房人关注的房屋状况、户型、小区环境、周边配套等内容只字不提,而有些经纪人也没有实地看过房屋,因而无法对买房人的问题做出准确回答,只好以实地看房来弥补,但这种无效的看房让买房人身心疲惫。另一方面,这是某些经纪公司惯用的计俩,故意不介绍清楚房屋状况,信息模棱两可,以期通过看房来来与购房人接触,进而进行说服、甚至欺哄。而一旦购房人去看房但没有看上,以后就会经常接到“骚扰电话”,推荐给你其实并不符合你要求的房子,直到你不胜其扰,再次去看房,如此疲劳战术,让你不得不降低要求,接受一套并不理想的房。

要避免这个困扰,您要在看房前对房屋情况进行详细了解。比如,网上的房源信息会配有房屋的实景图片、户型图、小区环境和配套设施的详尽介绍,这样可以帮助购房人对住宅建立初步印象,判断是否需要看房,可以避免大量的无效看房,在节省时间、精力的同时加快了成交速度。

买房,本该是件快乐的事,是什么原因让它变成烦恼?

――因为欺上瞒下骗术多,犹抱琵琶半遮面

您是否在买房过程中,遇到这样的情况——想要买50万左右的房子,他却偏偏推荐55万的房子;看房时一味夸大房子的优点,缺点避而不谈;劝说您签定不规范合同;交了全款后,经纪人就不见踪影,其他事项只能自己去办……买房明明是件高兴的事,可由于经纪人的原因却成了烦恼。您一定会疑惑:难道所有的经纪人都这样?还是我遇人不淑?

其实,经纪人并非全部惟利是图,少数经纪人的不规范行为,主要有两方面的原因:一方面是因为这些经纪人缺乏基本的职业素质,认为房屋买卖是“一锤子买卖”能骗就骗,根本就不为买房人的利益考虑;另一方面,这些人责任心比较差,在买房人交纳房屋款后认为无利可图,转去开发新客户,不再对买房人进行后续的服务。经纪人的问题也反映出公司的不规范,如果是一家规范的公司,绝对不会容忍此类的人存在,正是这些少数的经纪人的不规范行为给买房人的快乐心情中凭添了很多烦恼。

您在选择经纪公司时不仅要考察清楚公司的资质和信誉,还要对为您服务的经纪人设一道防线,观察经纪人的态度是否坦诚,不要被表面的热情和花言巧语所迷惑。
 楼主| 发表于 2013-1-20 22:18:23 | 显示全部楼层
二手房交易慎交意向金

      近日,徐小姐在杭州一家房产中介公司看中了一套价值148万元的二手房,但被告知“该地段房源紧俏,为防他人抢购,最好签订买房意向书并先交3万元‘意向金’,如双方交易不成可全额退还”。次日,当她实地查看后发现房屋朝向不好,决定不买,要求返还“意向金”时,却遭到中介公司的拒绝,理由是《委托购买意向书》上明确写着:“如果出售方同意按徐小姐购买总价及付款方式出售该套房屋,则意向金自动转为购房定金。”

  记者今天从省消费者权益保护委员会获悉,近段时间二手房交易日渐活跃,不少消费者为抢购房源,草率下单,致使房屋买卖纠纷频发,其中像徐小姐这样因意向金引发的投诉数量上升最为明显,有时一天能接到三起。

  省消保委的专项调查发现,目前仅在杭州注册登记、有独立法人资格的房产中介公司有435家,分公司100家,在职经纪人3192名。但因房产中介的准入门槛较低,导致服务良莠不齐。消费者有购买意向时,很多中介会以房源紧俏、为防止他人抢先为由劝说消费者签订买房意向书,意向金一般为1万至5万元。

  由此产生纠纷的原因主要有三种:一是像徐小姐那样被中介业务员误导,业务员口头承诺交易不成意向金可退,实际上所谓的“交易不成”仅限于卖方不同意卖房的情况;二是房产中介“偷梁换柱”,嘴里说消费者交付的是意向金,收据上一般都写成定金;三是消费者购房过于仓促,事后容易因各种原因反悔。

  为尽可能避免意向金纠纷,省消保委提醒广大消费者——

  最好不要签意向金协议。根据目前的意向金协议,支付意向金根本无法保障你能买到房子,加上二手房买卖实行的是价高者得,价够高,即使不付意向金,房子也会卖给你;反之,交了也是白交。而目前各中介公司提供的意向金协议是事先拟定的格式条款,内容笼统、不完善,往往只规定了购房者的义务及违约责任,没有规定中介方的义务及违约责任,一旦发生纠纷,对购房者极为不利。

  若不得不签订意向金协议,建议要先充分了解房屋状况,千万别盲目下单。不仅要看房屋的结构、面积、朝向、通风、采光、质量等,还得考虑小区配套、周边环境、物业管理等因素,以及房屋的权属是否清晰、“三证”是否齐全、出卖人是否有权出卖、是否有抵押和其他纠纷等等。

  省消保委还建议消费者尽量选择规模较大、信誉好的房产中介,签订各种协议、合同最好能请专业律师帮助审核把关。
 楼主| 发表于 2013-1-20 22:18:58 | 显示全部楼层
私交二手房要注意安全

    在上海购买二手房的群体中,外来人口占多少比例,而他们又是通过哪些渠道和方式进行买卖交易的呢?也许你不曾想到,绕过中介做“私交”,已经成为新上海人买卖二手房一种悄然的选择方式。

  据第五次人口普查数据显示,上海外来流动人口达387.11万,占上海总人口的29.3%,这还只是进行合法登记的。专家预计,外来流动人口应接近上海总人口的40%,约在700万左右。

  而在今年前七个月的二手房交易统计中不难看出,主要以江苏6.49%、安徽5.08%、浙江3.47%和江西2.8%为主的外地客户,他们占1至7月分二手房成交总套数的17.84%,其他的外地客户合计占17.87个百分点。

  以上海64.29%为主,江苏、安徽、浙江和江西为次的群体,已经成为当下在上海购买二手房的主要消费人群。

  在这部分人群中,大多数参加工作有一段时间,有很强的购房需求。他们对未来有较好的预期,敢于对住房产品有大笔的投入。

  为什么其中有相当大的比例通过非中介成交二手房?这主要是,他们购房心切,但购买力一般,需长期贷款,房贷利率的影响对这部分人影响会较大。另外还有一些外地来沪投资客,需要快速积累资金。

  苏浙皖与上海较近,非中介交易占12%以上,他们的交易方式往往是在熟人、同事、朋友间进行,无需进行信誉方面的证实,而中介1%的费用,也成为他们减负的内容。于是选择多快好省,买卖双方直接到交易中心签约成为了一种双方的选择。现在,非中介的月均成交已占总成交的比例在25%以上,还呈稳中有升的趋势。

  但需要提醒这些正准备绕过中介的朋友,还是要通过一些专业人士和机构进行全程监控,对于交易后如何过户、划账,房贷如何转按揭,都要注意。目前,上海华燕房屋经纪有限公司与中行上海市分行携手,在中行部分支行设立了二手房“手拉手”签约网点,这部分市民可以在专业人士的帮助下,能够得到专业的全程服务。
 楼主| 发表于 2013-1-20 22:19:29 | 显示全部楼层
购买二手房须“五看”


随着二手房市场的逐渐成熟和活跃,有关二手房房产交易的投诉也呈上升趋势。厦门消费者权益保护协会提醒,消费者购买二手房时应注意五个方面。

  首先,看完总价看单价。二手房销售时往往只标出房屋的总价,因此某些二手房看上去价格很低,但是如果考虑房间的已使用时间、居住面积等因素,它的单价并不比相应地区的一手房单价低。

  其次,看完房龄看质量。二手房交易时,买方往往比较关心房龄,忽略了房子的具体质量。每一套房子由于建筑材料、施工工艺等不同,质量也有差异。现实生活中,有些房子虽然年头不长,但质量不尽如人意,有些房子虽然建设较早,但质量仍然不错。

  第三,看完房子看物管。买主需要考虑业主与物业管理公司的关系、物业服务质量以及费用等情况。

  此外,看完小区看周边。有些小区绿化、保安、清洁、生活配套或许不错,但是如果周围正在进行大规模拆迁改造,施工带来的干扰和不便就要持续一两年时间,如果购买这样的二手房,就要做好一定时期内生活不便的准备。

  最后,要看完现在看将来。有些小区虽然目前交通不便,但一两年后轨道交通设施就会贯通,买主不妨考虑购买。如果购买者家中有老人,房子周边是否有医院就很重要。还有一些买主是为了阶段性居住,将来还要出售或出租,这就需要对市场行情有预先判断。

 

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