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买房全程指导 包头论坛原创

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发表于 2013-1-20 20:06:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
买房全程指导

第一步:明确购房目的,做好买房准备
1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房?
2、买房的心理准备——你想把家安在什么地方?
3、买房的知识准备——先让自己成为半个房产专
业人士。
4、买房的选择准备——查询打听情报与实地看盘。

第二步: 擦亮眼睛,挑选房源
1、价格挑选——比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。
2、位置选择——楼盘位置是否优越的判定,是否满足个人的各类需求。
3、面积选择——考虑经济能力和购房预算正确处理套面积和功能的关系。
4、户型结构——根据使用功能及家庭基因素,如人员数量等选择合适户型结构。

第三步: 选定目标,实地考察
1、房产证件——房产证书是否齐全,决定了房产的合法性,避免日后众多的不便。
2、房屋质量——买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜、朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼
3、周边设施——小区景观、会所、绿化、配套等因素与生活密切相关,更是楼盘质量的体现。

第四步: 签订认购书
1、了解开发项目的进展情况,确认开发商已经拿到预售许可证。
2、认购书基本条款要约定详细,应当对所要购买房屋的主要情况在认购书中予以约定。
3、条款内容的约定要合法有效,应要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。
4、购房人一定要谨慎签订定金条款

第五步: 签订购房合同
八大注意:
1、关于五证
2、关于公摊面积
3、关于房产证
4、关于书面通知
5、关于所售房屋的坐落位置
6、关于所售房屋的抵押
7、关于物业管理公约
8、关于各方责任范围

第六步: 贷款与保险
房贷:
1、申请贷款额度要量力而行
2、办按揭要选择好贷款银行
3、要选定最合适自己的还款方式
4、向银行提供资料要真实
5、提供本人住址要准确、及时
6、每月要按时还款避免罚息。
办理购房保险步骤:
填投保单—签发保险—单收取保险费

第七步: 验收房屋
1、检查房屋有无裂缝
2、检查房屋有无倾斜
3、检查房屋有无渗漏
4、检查墙面、地面
5、检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理
6、检查门窗

第八步:物业管理
服务:
1、清洁卫生管理。
2、绿化物日常维护管理。
3、治安管理。
4、维护公共蓄水池。
5、水电管理。
6、排污设施管理,
7、高层楼宇增设。
8、增设的其他服务项目。

第九步: 产权办理
资料:
1、房地产交易申请表
2、办证委托书
3、按揭的买家还需提交他项全属书
4、身份证复印件
5、已监证的预售合同1—3项的表格、文件发展商会统一购领,并指导买家填写。

第十步:装修入住
1、选择正规的家装公司
2、新手出游先做功课了解产品
3、采购计划心中有数
4、洁具一定要有品质
5、选择成套门为佳
6、选新产品做好“冒险”准备
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:08:10 | 显示全部楼层
轻松购房五步走 明确买房目的


        买房第一步:明确购房目的

  1.买房的资金准备———您准备用多少钱买房?

  购楼者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题:为什么要买房?到底需要什么样的房子?思考清这两个方面的内容,对多数购楼者都有所帮助,大家知道买房前准备的资金数额,决定了买房中的一切重要行为。

  2.买房的心理准备———你想把家安在什么地方?   

  购房者一般都有地域的偏好,东西南北中,汉口、武昌、汉阳……购房者需要反复思考的第二个问题是:到底想把家安在什么地方?多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是,购房是长期行为,购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况,想必经过长时间堵车的人都有体会。

  买房第二步:了解楼市状况

  1.买房的知识准备———先让自己成为半个房产专业人士。

  孙子说过“多算胜少算”,对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场,消费者主动缩小信息差距,总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业,老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事,所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。

  2.买房的选择准备———查询打听情报与实地看盘。

  这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”,因为购房者要学的东西比较多,而且,购房者在此期间所得知的信息,对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针,要想看出门道还要靠朋友的介绍,房展的楼书、报纸上的广告,当然不要忘了上网查查看……

  买房第三步:与开发商过招

  1.买房的最终抉择———确定购买目标

  经过深思熟虑之后,购房者对几个入围楼盘进行了筛选,在这个时候,千万要记住:“听别人千句不如听家人一句”———房子终归要自己和家人一起住的。' 

   选择自己的房屋,首先要从小区的整体规划入手,对整个项目有个通盘考虑。一般来讲,能占据最多小区绿化的楼盘位置最好,因为绿化不仅是赏心悦目的景观,它对隔离噪音、粉尘,制造良好的小气候,比如湿度、温度等十分有效。

  2.买房的谈判阶段———压价与取得优惠

  开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧,其中包括:优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”,以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括:销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。

  买房第四步:签单与过户

  1.买房的签单阶段———预售登记与合同

  与发展商签合同时要千万小心,不妨询问一些法律方面的人士,要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题,合同没签好,今后的烦恼会像滔滔江水。

  2.买房的实质阶段———交易与过户

  契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。

  立契过户应该是买房人亲自办理的,如果不能亲自办理而需他人代办的,买房人一定要出具委托书,委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。

  买房第五步:验收与入住

  1.买房的收尾工作———验收与缴纳税费

  拿到新房钥匙先别高兴,经过验收才能入住。验收方面需要特别注意,首先要知道验收房屋的标准,还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收,这个阶段需要在专家的指导下进行。

  在办理入住之前,购楼者还需要交清合同款,办理结算;发展商要统一审核的付款情况,每期付款的底单复印件都须立档保存,在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙,拿钥匙时,要求签订物业管理公约。

  2.买房的清理工作———装修和入住

  装修在购房之中是个可有可无的过程,因为有相当购房者购买的是毛坯房,自己在找装修公司进行装修,此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。
  装修完成之后,至于什么时候真正入住就完全取决于业住自己了。
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:08:59 | 显示全部楼层
消费者选择房子应重视的11个问题

      ·价  格:
  如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,
  您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
  交通状况:衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位物业才算物尽其用。
  社区环境:在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
  户型结构:户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
  ·位  置
  如果您想购买的是房子,那么,首先要考虑的是位置是否优越,因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征:
  1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向,城市主要工业区的上风上水方向,如北京的上风上水方向为西北方向。
  2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时,应尽可能多的照顾到,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。
  3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。
  4.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。
  5.环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新、水面清澈,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。
  ·面  积
  在我国大部分城市,根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
  商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余部分最小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积;超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。
  套内墙体面积:商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  阳台建筑面积:按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
  单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
  公用建筑面积按以下方法计算:
  整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
  将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。
  公用建筑面积分摊计算:各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。
  ·室内格局
  现在居民购房,一般都会考虑做再次装修,所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚,因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度,否则将暴露横梁;同时,横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理,再装饰也会影响美观。
  其次,应注意整个室内格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不规则形状出现,也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置,且造成的浪费面积多,很多缺陷面靠装饰装修去弥补;且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感,能够避免还应尽量避免。
  再次,对房内各功能居室的配置安排及行走动线,要做仔细考量。一般而言,住宅空间可以分为三部分:起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括:人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括:厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括:卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中,起居室空间的位置与布置最为重要,因为客厅是家庭活动和对外交际的中心,也是日常生活中使用率最高的区域,所以客厅采光一定好,格局要方正,与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑;同时,在位置上应具有相对的独立性,不应成为其他功能居室间穿行的通道。
  主卧室是最具机密性的地方,其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感,且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对,以免破坏机密性,给生活造成不便。一般而言,主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等,如条件好一些,可考虑拥有一套独立的卫生设备。
  厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间,首先应选择明卫与明厨,因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外,厨房的位置也很重要,其与餐厅之间联系要紧凑,两者之间的行走路线不能被破坏;除此之外,尚应考量厨房面积形状是否合理,是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能,能同时容纳几个人作业。
  对于浴厕,主要应考虑自然通风与采光,位置应处在隐密次要处,如有条件,可考虑将厕所和淋浴区分隔开,以方便使用。  
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:11:29 | 显示全部楼层
  ·户型结构
  随着房改的深入进行,个人购房比例逐渐上升,对产型的要求也随之提高,户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。
  (一)根据使用选择户型
  对于住宅的户型,消费者应如何选择呢?住宅的户型按平面组织可分为:独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为:复式,跃层式,错层式等。消费者在挑选时,应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型,因主要的目的是满足使用功能,且面积控制紧张,故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅,剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开,空间感觉较死板,而且也需要一些走道。若能
  结合剖面变化,水平走道会减少,空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时,应选择剖面有变化设计。从户型结构分析,超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象,而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。
  目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐,销售前景看好。
  (二)各地户型各有差异
  由于历史的原因,各地的房产户型存在着差异,相比上海、深圳等城市,北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因:首先是北京对限高、楼距等要求十分严格,出于容积率的考虑,发展商为了尽可能多出面积的考虑,发展商为了尽可能多出面积,只好牺牲了户型的合理性;另外,由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力,在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数,对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力,自然使北京的户型设计缺乏新意,落后于南方城市。
  (三)室外景观成新宠
  客户在购房时,住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素,但目前客户挑选住房时有一个新的趋势,即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向,而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美,即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙,白天较少有时间在家休息,加之空调等电器的普及,人们对日照等自然条件的要求有所减弱,而对优美景色的需求却在增强。
  (四)先厅后卧,顺序选择
  客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是:第一看起居室(厅)是否好用,包括厅的面积、布局等;第二是主卧室的合理性,如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境,一个宽敞好用的厨房,往往比次卧室更为客户所看重;第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。
  另外,在厅的选择和设计时,面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜,至少也应满足3.6米。
  由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间,功能较以前增加了许多,相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上,可进入式衣帽间(WALK-IN-CLOSET)的出现,也使主卧室布局更为灵活,房间进深可以适当增加。
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:13:36 | 显示全部楼层
  ·朝 向
  在中国,挑选住宅商品房的客厅,以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯,造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此,东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南,在冬天无凛冽寒风呼啸,在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次,消费者应挑卧室的朝向。一套房内,卧室一般有二三间,其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
  消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳,但最好不要靠外墙。因在夏天,南向卧室凉风,但射入的阳光也较北向房间多,若是西向外墙,那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可,最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多,有一间尚可,因北向卧室冬天寒风呼啸,但是,夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的,但最好还是避免选择西向的卫生间。
  在南方炎热地区,除了要看单个房间通风是否良好外,还要看房间与房间之间的组织,是否利于风的直线流动,在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上,如果建筑与建筑之间间距过小,底层就会由于上面建筑的遮挡,而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟,因此,其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大,形成时间短,靠自然通风实难将其在短时间内排出,所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说,要防止由于朝向不好、外面风压太大,引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此,厨房以不选北向为宜。
  一般来说,一天之内阳光能射入时间2~3小时,对于消除房间内湿气,杀灭细菌,调节室内温度,加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向,要以能接受光线直接射入为宜,以南向或偏南方向为佳。对于厨房,应避免西向为宜,因厨房内本来已有热源,再接受阳光直射,其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿,有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内,最好能有两个阳台,其中一个阳台一定要向阳,使晾晒和休息有充足的阳光。
  现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户,一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向,因此,有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时,就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户,一套房至少有三个面临空,因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户,一梯四户,由于套数多,要为各户都留有一个相对较好的主朝向,故一户的朝向很难完善,有时候,会出现有较大缺陷的朝向。
  ·楼 层
  低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此,这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
  大多数消费者在挑选底楼时,一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节,但是,在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度,就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此,消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水,自成系统,那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连,那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响,如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害,故消费者在看完底层的室内时,千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅,看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善,有没有积水的可能?有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时,对这些问题一定要—一察之,不然等搬进去再后悔,已是悔之晚矣。
  一些家庭之所以选底层,就是考虑到家中有老人,可避免上下楼之苦。但是,买房不在冬天,一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光,不是让人苦不堪言吗?提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
  ·设 施
  业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境,这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园,则会有不同意见
  特别是当他们认识到,这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话,可能更有争议。我看到有些报道说,某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的,就个人观点而言,实属不当投资。有人会说我土老帽,其实不全是这么回事。一个好的家园,环境应该是干净、整洁、方便,有树、有花、有草,车、人各行其道,访客停车方便。
  另外,园林建设还可以发挥业主的积极性,如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草,不仅可以美化环境,突出个性,而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之,环境绿化实属必要,但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林,特别是投资巨大,维护费用很大的园林,这一点,买房者在选房需引起重视。
  至于会所,当然是很必要的,高档社区更少不了。但是,会所体量应与项目大小相匹配,也就是利用率和维护费用的问题。另外,会所内容也很重要。我个人觉得,除其他设施外,有两样设施必不可少,特别是对高档家园而言:一是健身设施,包括健身器械室,还有可用于健美操等的室内空间;二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼,至少每周二至三次或更多,越是“新新人类”越是如此,这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室,个人认为不当,搓麻当然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家里去,不必要会所用大家的钱来建棋牌室,毕竟高档社区应该倡导健康生活方式,这和今后社区的环境直接相关。
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:14:35 | 显示全部楼层

  ·设 计
  (-)房屋间距窄
  人们发现,这几年城市的建筑多了,同时越来越密,而这种密有时到了令人尴尬的地步。如果你住在八楼伸出手来几乎可与对面一幢的住户在空中相握,而住在低层次的,白天却要开灯,过着近似暗无天日的生活。过于狭窄的房屋间距,造成采光不足,通风不良,也影响了住房的私密性。造成这一局面的原因,则是有些房地产开发商为了增加住房和营业面积,挤占了本该留存的正常空间,从而无形中增加了出售面积。事实上,这不仅损害了消费者的权益,同时也是一种短视行为。这样的房子不仅卖不出价,有时还会出现积压,即便一时卖出去了,也会留下后患。
  (二)面积短缺
  据中国社会调查事务所的一项调查表明,住户在对商品住房的投诉中,其中有8O%是反映面积问题。这份调查其实反映了时下大部分购房者的担忧,而买商品房的短斤少两现象,百姓是十分痛恨的,因为短斤少两造成了大的损失,短少几平方米的面积,在大中城市是好几万元,在小城市也是好几千元,况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的,这样造成的损失会更大。因此,国家对此有了规定,并相继出台一些相应措施进行规范。但百姓还是希望,开发商能自己约束自己,以实实在在的面积来对待消费者,因为用政府行为来制约房产短斤少两现象,运作起来一时也非易事。  
  (三)室内设计欠科学
  在购买住房时,消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积,设施配套也适当合理。而事实上,一些开发商开发的住宅,往往让消费者大失所望。120平方米的住房竟然只有两室两厅,厕所竟然没有窗户……因此,消费者希望,开发商在这上面多动动脑筋,从消费者的角度去设计。首先可采用内涵挖潜式,在固定的面积中进行内涵挖潜,避免面积浪费,充分利用空间,这样的住房设计会讨百姓喜欢。其次是设计、设置让住户方便,这一点尤其要动脑筋。譬如如今一些开发商针对住户洗衣机不好摆放的情况,在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣;有的开发商在建设中就将空调管线等预先装好;厨房的排烟口先留好……
  (四)公共空间少
  这主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点,许多住户是深有体会的。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积,环境不好,没有一定的公共空间,做做操都没有地方。住在这样的住宅里,何谈生活质量的提高?值得高兴的是,一些有眼光的开发商,开始注意营造良好的居住环境,干方百计留一点绿地面积,即使在受地域限制时,也不惜花钱建起屋顶花园,在走廓上预留绿化带。同时,留下一些让住户健身的空间。一些开发商以此为卖点竟收效很大。所以,百姓希望开发商都以发展的眼光看问题,要善于留一定的公共空间,保持一定的绿化率,预留给住户健身、活动的空间。
  ·质 量
  为了便于客户检查房屋质量,这里附上一则验查房屋质量的简易方法,你不妨记住并逐条检查看一看。
  
  (1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)
  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音
  (4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。
  (5)窗边与混凝土接口有无缝隙?
  (6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?
  (7)窗户玻璃是否完好?
  地板
  (8)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?
  (9)地板间隙是否太大?
  (10)柚木地板无大片黑色水渍?
  (11)地脚线接口是否妥当?有无松动?
  顶棚
  (12)顶棚有无水渍?裂痕?特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身
  (13)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?
  (14)墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?
  (15)墙身、墙角接位有无水清?裂痕?   
  厨厕
  (16)厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发,要仔细观察。
  (17)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?
  (18)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?
  (19)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?
  (20)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?
  (21)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?
  (22)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?
  (23)厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?
  其他
  (24)壁柜门是否牢固周正?
  (25)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?
  (26)试煤气热水器开关是否妥当?
  以上26条,均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。
  ·小区环境的选择误区
  在计划经济时代,房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容,住宅也往往是以低廉的造价,“多快好省”地建造的混凝土盒子,正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开,而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引,住宅小区环境越来越为人们所重视,但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛,人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区:
  环境=绿化率
  住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33%,它包括绿化硬质铺装,围墙、大门、活动设施,各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等,而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。
  单就绿化而言,也不是简单的绿了就可以了,而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式,而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能,如无障碍设计就有规范的严格规定,艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说,环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域,而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。
  小区景观“中看”就行
  我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重,这并不是一句空话,许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动,它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应,从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。
  小区里的景观不只是供居民观赏的,它必须与居民的休闲活动相匹配,也就是说居民可以徜徉其中,能够实实在在地使用这些景观设施,比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间,以满足不同活动的使用要求,开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动,而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的,同时也应该是给人用的。
  过多追求环境个性
  居住区中的环境设计应该是丰富多彩的,会有许多视觉上、使用上的兴奋点,而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来,形成既独立存在又集中有序的画面,否则就是一盘散沙,而这一切的最终目的是为居民服务,而非设计师表现个人色彩的场所。
  环境设计是一门综合的学科,从历史上看,西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论,而东方则在造园艺术中有着独到的意匠,就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式,但同样是美的生活图景,我们当今的环境设计则应是博采众长,继承传统来为今天的生活很好地服务。
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:15:10 | 显示全部楼层
选择目标 实地考察
        要了解所购商品房是否适用,首先应确定购买目的,从以下两个方面来考核:
    1.用来自己居住的,要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求,以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。
    2.用来投资的,主要考虑保值增值潜力,对于长期出租的,要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险,对于准备随时转让取得收益的,要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。

   查视五证二书

  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”,这是法律对销售方的基本要求。

  五证:

  (1)国有土地使用证:

    国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

  (2)建设工程规划许可证:

  建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

  (3)建筑工程用地规划许可证:

  建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序

   (4)建设工程施工许可证:

  建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

  (5)商品房预售许可证:

  商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

  “五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

  在审查时,应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括您所购买的
房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

  二书:

  (1)企业法人营业执照

  该执照是取得企业法人资格的合法凭证,有限公司即属此类。

  (2)房地产开发企业资质证书

  房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下
简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。

   住宅外部环境

  交通是否便利,是否远离工业区,空气、水质有无污染;

  周边是否有绿化带或河流、湖泊;附近是否有文化机构、商业服务场所

  小区内是否有较好的绿化,无干扰、噪音;社区居民是否有同等的文化层次;社区的规划设计是否美观、完整,学校、医疗、商业服
务等配套设施是否健全。

   
房屋内部情况

  是否有私搭私建部分,特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏,必须让对方拆除还原,以免被管理部门责罚或留下隐患。

  户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题   打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况,是否已经换用天然气;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

  了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

   物业管理的水平

  水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务?

   入住以后的费用

  了解水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

   旧房的历史

  哪一年盖的?还有多长时间的土地使用期限; 哪些人住过?什么背景?是何种用途; 是否发生过不好的事情?是否欠人钱?或者发生过盗窃案。

 楼主| 发表于 2013-1-20 20:17:16 | 显示全部楼层
认购书签订流程及注意事项
       认购书签订必须的流程:

    你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金, 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况。

    认购书主要内容包括:

    1. 认购物业;

    2. 房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

    3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

    4. 认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

    在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

    注意事项:

  1、认识“定金”

   笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中,遇到一个较为普遍的问题,即购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金,在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时,能否要求开发商返还的问题。具体情形大致分为两种:一是开发商在物业正式开盘前,以内部认购的方式开始发售,认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些,有的还以打折或抽奖等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金;二是正式开盘后,购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金,在正式签合同时,因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款,购房者提出退房,而开发商拒绝返还定金。

  对于第一种情况,没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当,或因国有土地使用证在制作过程中,或因销售许可证未正式下发,那么这一时期购房者所缴的定金应当返还,因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件,《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况,笔者认为要对定金的性质予以界定,如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还,如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一,是指合同当事人一方为保证合同的履行,在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第(三)项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立,二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金,因为合同尚未正式签订,合同没有成立何来定金?所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。

  认购是开发商促销和保障销售的一种方式,做得好确实有利于房屋的快速销出。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定,比如今日家园。相反认购时交定金不予返还的约定,大有强买强卖之嫌,倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷,今后开发商应免去这样的约定,购房者在买房时也要慎重考虑,别轻易交所谓的“定金”。

    2、签订《认购书》前应当心订金风险

   购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好,有购买的意向,这时,售房人员会要求您先交纳200~500元的“小订”。并承诺,交款后,可以为您保留3~5天的房号,在这几天内,如果您决定购买此房,就要交纳1万元或2万元不等的定金,即“大订”,并签订《认购书》,然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中,购房者如果在交纳“小订”后不愿购买此房,开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。

  由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别,往往认为交纳“大订”后,在签订正式合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致,“大订” 依然可以退还。但当要求退款时,却被告知该定金不予退还。特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距,使购房者不愿再购买时,争议比较多。

  由于没有明确的法律规定,当前法律界也存在着不同的意见。

  有的观点认为,《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同,如果不能按时签订此合同,则应该承担违约责任,所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,卖房者有权以购房者违约为由不退定金;如果卖房者将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

  有的观点则认为,《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予他人,所以“大订”应该是“订金”。

  所谓“定金”,既是一种重要的担保方式,又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中,为了担保债的履行,一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务,可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看,定金为解约定金,即交付定金的一方当事人不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。同时,定金也具有证约定金的性质,即具有证明合同成立和存在的作用。此外,因为定金于债务履行后可以抵作价款,所以定金也就具有预先给付的性质,这是定金与订金的相同之处。

  而“订金”一词在法律上没有明文的规定,它在生活中往往“定金”相混同,有时因为笔误或认识上的不清,往往将“定金”写成或说成是“订金”。

  “订金”与“定金”的债务性质完全不同,“订金”属于预付款性质,它不起担保作用。卖方违约,买方无权要求其双倍返还,只能得到原额。如买方决定不购买,卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买,认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿,不退给买方,因此,“订金”有时也被称为认购金、诚意金。

  由于“订金”与“定金“的法律后果不同,买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通,以避免纠纷。

  同时,如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同,但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见,致使购房者不能认购房屋的,此责任不应由购房者独自承担,发展商应当退还“订金”。否则,购房者交纳了此笔费用后,一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见,就要受到严重损失,这对购房者是不公平的。

  因此,购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容,分辨清楚是“定金”还是“订金”,留意“定金”风险。
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:18:23 | 显示全部楼层
签订购房合同八大注意事项

  第一项:关于五证


  陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

  对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

  律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

  第二项:关于公摊面积

  陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。

  对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。

  律师建议增加补充条款:

  双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:

  1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。

  2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

  第三项:关于房产证

  陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

  对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。

  律师建议增加补充条款:

  如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:

  1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。

  2、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

  如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

  如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。

  第四项:关于书面通知

  陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。

  对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。

  律师建议增加补充条款:

  本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。

  第五项:关于所售房屋的坐落位置

  陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

  对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。

  律师建议增加补充条款:

  出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

  第六项:关于所售房屋的抵押

  陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。

  对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。

  律师建议增加补充条款:

  出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

  第七项:关于物业管理公约

  陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

  对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

  律师建议增加补充条款:

  出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。

  买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

  第八项:关于各方责任范围

  陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

  对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

  律师建议增加补充条款:

  如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:

  出卖人的责任范围:

  1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。

  2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

  3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。

  4、 对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
 楼主| 发表于 2013-1-20 20:18:27 | 显示全部楼层
购房技巧之验收房屋


   

  通常情况下,房屋验收的条件有: 

  房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及时解决。

  凡竣工的工程,一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做 到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无 堵塞杂物。

  高层住宅楼生 活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是靠自己打井取水,为了保险起见,这样 的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。

  高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证。

  高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。

  房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,功能可靠,手续完备。

  房屋验收还需仔细检查商品房质量:

  (一)检查房屋有无裂缝

  首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

  看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。
看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能报侥幸心理。

  (二)检查房屋有无倾斜

  虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

  (三)检查房屋有无渗漏
购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

  (四)检查墙面、地面

  对于已做过粗装修交房的居室,检查墙面是否平整,不能有很明显的起伏;地面应光洁,不能起砂。
检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均,用铁器敲打“爆点”时,就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

  检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。

  (五)检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

  主要是为了自然排水(决不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内),看水是否能通畅无阻地排向出水口。

  (六)检查门窗

  门窗的密实度是否合适,开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实,不应有缝隙。
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